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银行贷款未通过批准,买受人一定承担违约赔偿责任吗?

2021-12-30 10 56jieju

  邓某诉孔某房屋买卖合同纠纷案

  【案情】

  原告(反诉被告,二审上诉人):邓某

  被告(反诉原告 ,二审被上诉人):孔某

  区某人民法院经审理查明:2010年4月6日,邓某(乙方)、孔某(甲方)与中介方某房屋中介公司(丙方)签订存量房屋买卖中介合同一份,合同约定:孔某将其所有的位于某处房屋转让给邓某;价款为人民币185万元 ,签约日付定金10万元,2010年5月15日付50万元并过户,余款125万元办理按揭贷款 ,于银行正式放贷和甲方交房后当天支付给甲方;如因银行放贷政策或乙方个人资信,影响按揭额度或不能批下,不足部分或全额按揭款由乙方在接到丙方通知 、法定放贷时间三日内现金补足;除甲方、丙方原因外 ,乙方违约不能履行合同的 ,承担以下违约责任:(1)乙方不得退回已支付的定金;(2)乙方延期付款10天内,需支付甲方每天500元,超过10天以上则按第一条作违约处理 ,并另外支付甲方违约金10万元。双方签订合同后,邓某向孔某支付了10万元定金 。2010年4月下旬,邓某通知孔某因房贷新政限制无法履行合同 ,要求解除双方合同,退回已付定金。

  邓某起诉称请求判令解除双方房屋转让协议,由孔某返还邓某购房定金10万元。

  孔某反诉称:双方合同约定 ,允许购房一方更名,则邓某贷款是否受房产新政限制并不影响合同履行 。事实上,房产新政出台后 ,邓某也曾联系买家接手,但因买家亦采取观望态度拒绝接手,导致邓某没有能力履行合同。邓某属于炒房行为 ,正是国家政策调控的对象 ,应当风险自理。邓某违约不履行合同义务,按合同约定,除定金不得退还外 ,并需另外支付孔某违约金10万元 。现其也同意合同解除。请求法院判令驳回邓某退还定金的本诉请求,判令邓某支付孔某违约金10万元。

  【审判】

  区某人民法院经审理认为:邓某和孔某订立的房屋买卖合同成立有效,双方均须按约履行 。双方合同虽约定部分价款由邓某申请银行按揭贷款支付 ,但亦明确约定因银行放贷政策或邓某个人资信,无法申请按揭贷款时,邓某应以现金支付 。故房产新政对邓某是否造成申请按揭贷款的限制 ,不成为邓某拒绝履行合同的合理理由。邓某请求解除合同,现因孔某亦同意解除合同,原审法院准许双方解除合同。邓某在双方约定的期限未按约支付价款 ,逾宽限期仍未履行付款义务,构成根本违约,根据双方合同约定 ,除不能退还定金外 ,还应另行支付10万元违约金,该条款相当于约定在一方构成根本违约时,须支付包括定金在内的违约金20万元 。故邓某请求退还定金 ,原审法院不予支持;孔某请求另行支付10万元违约金,原审法院予以支持。据此,判决:一、解除邓某与孔某于2010年4月6日签订的存量房屋买卖中介合同;二 、驳回邓某的其他诉讼请求。

  【李律师评析】

  解除房屋买卖合同的理由

  合同解除制度是《合同法》中重要的法律制度 。随着市场经济的不断发展 ,其在经济生活中的作用愈加突出。根据《合同法》规定,合同解除分为约定解除和法定解除两种,法定解除主要适用于当事人不履行合同的主要义务 ,致使合同目的无法实现的情形。约定解除体现了当事人意思自治原则 。根据合同法及其相关的司法解释,除了在不可抗力及情事变更情形下,双方有单方解除权之外 ,其他合同单方解除事由仅能由守约方享有。本案在审理过程中,作为守约方孔某同意解除合同,根据当事人意思自治原则 ,现双方当事人一致同意解除合同 ,应予准许。

  李律师是专业建筑房地产律师,现就职于上海明伦律师事务所 。在李律师的建筑房地产团队中,各成员律师均是知名法学专业本科及硕士以上学历 ,具有丰富的谈判经验和法庭出庭经验。本律师团队对所有案件均统一研究,集合团队的每一个律师的智慧为委托人服务,回报给当事人最满意的结果。团队律师办理了大量的诉讼、仲裁及非诉讼案件 ,相关内容涉及土地的招标投标,土地使用权出让、勘察 、涉及、施工、材料设备的采购 、竣工结算 、商品房买卖等建筑房地产各个领域,为公司和个人客户的合法权益 ,尽职尽责,并取得当事人的一致好评,接受了多家专业媒体的采访 ,并发表多篇专业文章 。

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